La copropriété

La copropriété est une organisation particulière de l’immobilier qui repose sur la division d’un immeuble en lots incluant parties privatives et communes. Elle est régie par des règles précises et s’appuie sur des acteurs clés comme le syndic et l’assemblée générale des copropriétaires.

🏢 Qu’est-ce que la copropriété ?

La copropriété désigne un immeuble ou un ensemble d’immeubles divisés en lots appartenant à plusieurs propriétaires. Chaque lot est composé :

• d’une partie privative, comme un appartement ou une cave ;
• d’une quote-part des parties communes, correspondant à une proportion des espaces partagés, comme les couloirs, escaliers ou ascenseurs.

Le terme d’immeuble s’entend au sens large et recouvre aussi bien les immeubles eux-mêmes que les maisons (domaine en copropriété par exemple). Les personnes copropriétaires peuvent être des personnes physiques comme des personnes morales.

Le fonctionnement de la copropriété est régi par une loi bien précise : la loi du 10 juillet 1965, complétée par le décret du 17 mars 1967.

🛏️ Parties privatives et parties communes

Pour bien comprendre la copropriété, il est essentiel de distinguer les parties privatives des parties communes :

• Les parties privatives : ce sont les espaces qui appartiennent exclusivement à un propriétaire. Cela inclut, par exemple, un logement ou un balcon privatif. Chaque propriétaire est responsable de l’entretien et des travaux dans ces parties.
• Les parties communes : elles regroupent les espaces utilisés par tous les copropriétaires ou plusieurs d’entre eux. Par exemple : les toitures, murs porteurs, jardins ou parkings collectifs. Ces parties sont gérées collectivement et leur entretien est financé via les charges de copropriété.

🔍Les éléments clés de la gestion d’une copropriété

Une copropriété repose sur plusieurs acteurs, documents et mécanismes essentiels à son fonctionnement, dont voici les principaux à connaître :

• Le règlement de copropriété : Ce document fondamental définit les droits et obligations des copropriétaires, précise les parties communes et privatives, et fixe les règles de vie au sein de l’immeuble.
• Les lots de copropriété : Chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes.
• L’état descriptif de division : Ce document juridique précise la division de l’immeuble en lots, leur usage (habitation, commercial, cave, etc.) et leur quote-part des parties communes. Annexé au règlement de copropriété, il détermine les charges de chaque lot et clarifie les droits des copropriétaires.
• Le carnet d’entretien : Ce document suit les travaux réalisés et les contrats en cours (ascenseur, chauffage, etc.), permettant de planifier les entretiens futurs et d’informer les acheteurs potentiels.
• Les charges et fonds obligatoires : Elles financent les dépenses communes et les projets à venir, avec des fonds dédiés comme le fonds de roulement et le fonds travaux.
• L’assemblée générale : C’est la réunion de tous les copropriétaires (c’est-à-dire le syndicat des copropriétaires) devant permettre de prendre les décisions importantes et nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. L’assemblée générale nomme le conseil syndical et le syndic, elle se réunit au moins une fois par an.
• Le conseil syndical : Composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale, il assiste et contrôle le syndic, tout en servant de lien entre copropriétaires et syndic.
• Le syndic de copropriété : Mandaté par les copropriétaires qu’il représente, il assure la gestion courante de la copropriété et exécute les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires. Il tient la comptabilité de la copropriété, assiste et informe. Il est également en charge du carnet d’entretien. Le syndic peut être bénévole (c’est-à-dire constitué de copropriétaires volontaires non rémunérés), coopératif ou professionnel. Depuis la réforme de la copropriété, les syndics bénévoles et coopératifs sont désignés par le terme générique « syndic non-professionnel ». Par ailleurs, le syndic bénévole peut être rémunéré pour sa mission.

📈 Les obligations des copropriétaires

Chaque copropriétaire doit respecter des obligations, notamment :

• Participer aux charges : chaque propriétaire finance une partie des frais communs, proportionnelle à sa quote-part.
• Respecter le règlement de copropriété : ce document impose des règles, comme l’usage des parties communes ou les nuisances à éviter.
• Entretenir les parties privatives : cela inclut, par exemple, les réparations dans son logement.

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