Le préavis pour les logements étudiants

Résiliation à l'initiative du locataire étudiant

Certains étudiants peuvent se retrouver dans une situation nécessitant un départ anticipé, c'est-à-dire avant la fin prévue du contrat. Cela leur est tout à fait possible : le contrat de location, qu'il ait été signé dans le cadre d'un bail étudiant (9 mois), d'un bail mobilité ou d'un bail classique (meublé ou vide), peut être résilié à tout moment. Mais comme pour tous les locataires, le bail ne se résilie pas du jour au lendemain : il faut en effet respecter un délai de préavis. Celui-ci est de :

• 3 mois dans le cas d'un logement vide (non meublé), sauf quelques cas de figure pouvant donner droit à un préavis d'1 mois, par exemple :
  • Si le logement actuel est situé en zone tendue ;
  • Si l'étudiant doit déménager car il vient d'obtenir son premier emploi ;
  • Si l'étudiant a un problème de santé (certificat médical à l'appui) l'obligeant à quitter son logement.

A noter que le cas du départ en stage n'est pas pris en compte pour obtenir un préavis réduit à un mois. L'étudiant partant pour son stage de fin d'études devra donc respecter le délai de préavis classique.

• 1 mois dans le cas d'une location meublée, ce qui est en général le cas dans les résidences étudiantes ;
• 1 mois dans le cas d'un bail étudiant de 9 mois, ou d'un bail mobilité.

Dans tous les cas, le locataire doit impérativement envoyer son congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en mains propres ou éventuellement par voie d'huissier.

Lorsqu'un locataire a donné son congé et qu'il quitte le logement pendant la durée du préavis (donc avant le terme officiel de son occupation), il doit régler le loyer et les charges jusqu'à la fin du préavis. Sauf s'il s'est entendu avec le bailleur et qu'un autre locataire est déjà entré dans les lieux. Toute clause du contrat indiquant que "tout mois commencé est dû", donc obligeant un locataire à régler le loyer du mois entier même si son préavis s'est terminé à la moitié, est illégale.

Résiliation d'une location étudiante à l'initiative du propriétaire

Le bailleur peut lui aussi souhaiter mettre fin au bail mais, pour protéger le locataire, il ne peut le faire que dans des cas très précis, et pas avant la date d'échéance du bail (la date à laquelle il est censé être reconduit). Pour les locations vides, il doit donner son congé au locataire au moins 6 mois avant cette date, ou 3 mois pour les locations meublées. Les trois motifs recevables légalement sont :

• S'il souhaite occuper lui-même le logement ou s'il souhaite le faire occuper par son conjoint, ses ascendants et/ou descendants.
• S'il souhaite vendre le logement.
• S'il a un motif légitime et sérieux (retards répétés dans le règlement des loyers, défaut d'entretien du logement par le locataire, troubles du voisinage, ...).

Lorsqu'un bailleur a donné son congé à l'étudiant et que ce dernier quitte le logement avant la fin du préavis, il ne paye le loyer et les charges que pendant la période d'occupation du logement.

Mise en jeu des clauses résolutoires du bail

Les clauses résolutoires sont les clauses légales prévues dans le bail et dont la mise en œuvre implique la résiliation automatique du contrat de location.
Les clauses résolutoires ne peuvent concerner que les cas suivants :

• Lorsque le locataire ne paye pas le loyer et/ou les charges.
• Lorsque le locataire ne verse pas le dépôt de garantie alors qu'il est prévu dans le bail.
• Lorsque le locataire ne souscrit pas l'assurance obligatoire.
• Lorsque le locataire ne respecte pas son obligation d'utiliser les lieux paisiblement.

Quel que soit le cas de figure, le propriétaire doit mettre le locataire en demeure de régulariser la situation pour pouvoir ensuite, et en l'absence de régularisation par le locataire, demander la mise en jeu de la clause résolutoire et donc faire résilier le bail.